Der Immobilienkauf: Do´s und Dont´s (Checkliste)

Wir haben vor einigen Jahren eine Immobilie gekauft, schon bevor der Nachwuchs überhaupt geplant war. Der damalige Hauptgrund lag bei den hohen Mietkosten und Nebenkosten, die ja im Prinzip jährlich fast 5% steigen. Da man eigentlich das ganze Leben lang Wohnraum benötigt und Miete zahlen würde, rentiert sich ein Immobilienkauf meistens schon, wenn man im Kostenbereich der vorherigen Mietkosten bleibt.

Aber gerade frischgebackene Eltern tendieren zu einem schnellen und unüberlegten Immobilienkauf, weil die Zeit drängt oder aber weil man sich nun endlich die eigenen 4 Wände wünscht.

Daher möchte ich hier mal eine Checkliste (für gebrauchte Immobilien) vorstellen, die ein bisschen Klarsicht verschafft. Sie ist bestimmt nicht vollständig und auf jeden Käufer treffen sicherlich auch nicht alle Punkte zu, aber im Gesamten findet man kaum mehr (kostenlose) Ratschläge im Internet.







Finanzübersicht - Was haben wir?

1. Als erstes muss man sich darüber klar werden, welche finanzielle Belastung zumutbar ist. Dafür sollte man einige Monate lang ein Haushaltsbuch führen (hier). So eine Liste muss man später auch beim Gespräch mit der Bank ausfüllen, bzw. es werden je nach Anzahl der Personen bestimmte Werte vorgeschrieben, die durchschnittlich anfallen. Bsp. Lebenserhaltungskosten (1 Person 500€, 2 Personen 780€, Kind 220€)
2. Durch die Haushaltsübersicht bekommt man schnell heraus, wieviel Geld man monatlich übrig hat und sparen kann.

Danach sollte man alle finanziellen Eigenmittel (Sparbuch etc.) zusammenstellen und evtl. auch Oma usw. fragen, ob sie (oder die Familie/Verwandschaft) verbindlich was dazusteuern würde. Den Eigenmittelnachweis benötigt man auch wieder für die Bank und je mehr Unterlagen man professionell vorbereitet, desto besser ist später das Angebot.

Thema Bonität:
Falls man einen Bankkredit benötigt, ist die Finanzsituation (Bonität) der Kreditnehmer sehr wichtig. Der Zinssatz bei der Hausfinanzierung hängt nämlich von mehreren Faktoren ab:

• Einkommensübersicht
• Sparvermögen der letzten Jahre
• frei verfügbares Einkommen (wieviel bleibt übrig)

Finanzübersicht - Was brauchen wir?
Hier sollte man gerade bei gebrauchten Immobilien bedenken, dass unerwartete Reparaturen auftreten können. Neben der Kaufsumme muss man die Nebenkosten (ca. 8-10% für Notar, Gebühren, Makler) im Auge behalten, die meistens sofort anfallen.

Aufstellung Nebenkosten:

• Maklergebühr 3%
• Grunderwerbssteuer 3,5%
• Eigentumseintragungsgebühr 1,1%
• Vertragserrichtungsbebühr 1 - 2%
• Hypothekeintragungsgebühr 1,2%

Danach sollte man zwingend (vorher) eine Übersicht für Renovierungen erstellen.
Was könnte in den nächsten Jahre anfallen und welche Sachen müssen vor dem Einzug repariert oder komplett saniert werden??
Auf diese eingeholten Preise rechnet man dann noch 10% drauf, weil eigentlich niemand centgenau solche Gesamtpreise abschätzen kann. (zusätzliche Kosten für vergessene Sachen wie Möbel, Zäune oder erhöhte Preise oder falsche Kalkulation usw.)

Erst dann hat man die Gesamtkosten für den Immobilienkauf und kann einen Kredit beantragen.
Vorberechnung Kredit (Bausparkasse)

Tipp: Die Finanzierung (und der Kreditzins) kostet umso mehr, wenn man wenig oder keine Eigenmittel hat.

CHECKLISTE BESICHTIGUNG

Wichtig:
1. Bei der Hausbegehung gut aufpassen und viel notieren:
- Was ist defekt, kaputt oder muss in den nächsten 2-3 Jahren renoviert werden. (Dach, Dämmung, Fenster)
- Was ist nicht auf dem aktuellen Stand der Technik (Heizung, Stromverteiler, WC)
- Liegen Altlasten irgendwo rum, die teuer entsorgt werden müssen (Asbest, Sondermüll)
- Ist der Dachstuhl in Ordnung (Hausschwamm, Schimmel)
- Ist der Keller trocken (Schimmel usw.)

Das Haus sollte an sich lastenfrei übergeben werden (restl. Schulden, Darlehen usw. getilgt) und es sollte ein Grundbuchauszug & eine Katasterkarte besorgt werden.
Evtl. gibt es Wegerechte und ein ungeliebter Nachbar darf über euer späteres Grundstück fahren.

2. Bei der Besichtigung nicht in die eigenen Karten schauen lassen. Auf keinen Fall sollte man mit dem Partner überschwänglich den Wohnraum planen ("ach Schatzi, hier könnten wir das und das hinstellen) oder erfreut umherlaufen, dann wird das Verhandeln nachher schwierig, weil der Makler weiß, dass dies eure Traum-Immobilie ist.

3. Nach der Hausbesichtigung eine Liste aufstellen:

• Was ist positiv gewesen, 
• Was war negativ (Reparaturen, Lage, Infrastruktur)

Entsprechende Summen abziehen, für die Reparatur. Dabei sollte man sich unbedingt von einem Fachmann (Familie etc.) beraten lassen und vorher Werte erfragen. Man sollte auch bedenken, wie sich nun der neue Anfahrtsweg zur Arbeitsstelle verändert!


4. Später nochmal ohne Makler die Umgebung besichtigen:
- Lärm in der Umgebung
- Nachbarschaft !
- Infrastruktur (Geschäfte, Kita)
- Lage (wird demnächst die Autobahn in der Nähe gebaut?)


5. Finanzen checken.
Wieviel können wir monatlich zahlen (max. 30% vom gesamten Haushaltseinkommen).
Man sollte auch bedenken, dass bestimmte Kosten (vorher Miete - später Eigentum) noch dazukommen:

• Grundsteuer, Kanalgebühren, Wassergebühren (je nach Gemeinde: nach Anzahl der Personen oder Gebäudegröße), 
• Rauchfangkehrer, Reparaturrücklagen
• Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht
• evtl. Ablebensversicherung (für Kreditabsicherung).

Hier gilt natürlich: Je größer das Haus, desto höher fallen später Versicherungskosten an.
Je größer das Grundstück, desto mehr Grundsteuer usw. muss man bezahlen.


6. Erneutes Treffen mit Makler:
Nun ist endgültig klar, dass jemand diese Immobilie kaufen will und der Makler wird (um seine Provision fürchten). Natürlich will jeder Käufer handeln und das ist ihm auch bewusst.
Daher muss man nun mit Fakten glänzen, um den Kaufpreis zu drücken.
Falls die Immobilie schon länger (als 12 Monate) zum Kauf steht, kann das verschiedene Gründe haben (Kaufpreis zu hoch oder Sanierungsmaßnahmen zu umfangreich) und der Verkäufer wird evtl. verhandlungsfreudig sein.

Falls bestimmte Räume saniert werden müssen, kann man nun (als informierter) Käufer auf die ungeheuren Kosten hinweisen, die man ja erstmal ins Haus stecken müsste.
Hier sollte man gut kalkulieren und souverän im Gespräch den Kaufpreis kritisieren und mit anderen Immobilien vergleichen.

Je nachdem, wie kompromissbereit der Makler ist (und wie geschickt man handeln kann), kommt dann ein Vertrag zu stande. Hier sollte man unbedingt auf Fristen achten (Kündigung Mietwohnung, Zeit für Renovierungen).


7. Notar
Den Kaufvertrag sollte man zwingend von einem Notar prüfen lassen und auch dort abschließen. Falls der Kaufpreis über einen Bankkredit beglichen wird, kümmert sich der Notar um alles weitere (Eröffnung Treuhandkonto, Zahlung Finanzamt usw.)